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財形住宅融資の新規貸出額が急激に伸びています。
図表１を見てください。公庫の新規貸出額は、2年前の03年段階で1994年の5分の１以下の水準にしぼんでいます。これに対して、財形の新規貸出額は一時的に減少していたものの、98年を底に反転。03年までの5年間で3倍以上に急増しました。 |
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| 公庫は06年の新規融資ストップを間近に控え、証券化支援事業を活用した民間の新型住宅ローン「フラット35」に力を入れています。年金住宅融資は既に05年１月で新規融資を廃止しました。絶対額ではまだまだ公庫にはかないませんが、今後は財形が公的融資の中心になってくる可能性があるでしょう。 |
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財形住宅融資が注目されているポイントは、なんといっても最大4000万円という大型の融資枠、そして、05年2月現在で1.48％（５年固定金利）という低金利でしょう。
財形貯蓄を１年以上継続していて残高が50万円以上あれば申し込めます。
財形貯蓄は、給与天引きで積み立てていくもので、一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金の3タイプがあります（図表2参照）。
財形住宅融資の条件になる貯蓄の種類は、上記3つのどれでもかまいません。 |
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ただし、財形住宅貯蓄と財形年金貯蓄は、使途や契約時の年齢制限はあるかわりに、利子非課税の特典があります。非課税枠は、両者の元金を合わせて550万円まで。一般財形貯蓄は利子に対して20％の分離課税が適用されますから、住宅や年金向けのほうが、有利な貯蓄が可能といえるでしょう。
融資額は、貯蓄残高の10倍。仮に残高が400万円あれば、限度額いっぱいの4000万円（ただし実際の所要額の80％以内）まで融資が受けられます。 |
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| また、財形住宅融資の対象になる住宅には、床面積などの一定の条件がありますが、公庫よりやや緩いのが特徴です。新築マンションの床面積の下限は、公庫が50m2、財形が40m2。マイホーム建設や建売住宅購入の場合、公庫には敷地面積が100m2以上という制限がありますが、財形にはありません。 |
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| 財形住宅融資は低金利が魅力といいましたが、金利のしくみに関して注意点があります。財形の『５年固定金利』とは、5年間は固定した金利が適用されますが、6年目、11年目、16年目・・・と5年ごとに市場金利に合わせて見直されるものです。民間金融機関の固定金利期間選択型の5年固定タイプを、繰り返し選択するのと同じようなしくみといえるかもしれません。 |
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“固定金利”といっても、公庫の段階制金利や、フラット35などの完全固定金利のように、融資時点で返済が終わるまでの金利がわかっているケースとは違い、6年目以降の金利がどうなるかはわかりません。
しかも、5年ごとの適用金利には上限や下限はありません。市場金利が上がると返済額も大幅に増加することがあるのです。
金利が急上昇しても、見直し後の新返済額はそれまでの旧返済額の1.5倍以内という制限はありますが、負担が急激に重くなる懸念はあります。 |
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| ※返済額の上昇割合の制限は、元利均等返済方式の場合。見直し後の新適用金利による利子だけで新返済額＝旧返済額の1.5倍を上回る可能性もある。その場合、上回った分は未払い利息となり、次回以降の返済に繰り延べられる。元金均等返済の場合は上昇割合の制限なし。 |
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仮に、05年２月現在の1.48％で2000万円を30年返済で借りたとしましょう。返済開始から5年間の毎月返済額は6万8832円。6年目の見直しで金利が１％上がった（2.48％）とすると、1万円弱アップして７万7219円になります。同2％上昇（3.48％）で8万6179円、同3％上昇（4.48％）で9万5693円となります（新返済額は1.5倍の10万3248円が上限）。
こうした金利上昇リスクは、他の完全固定金利との併用によって軽減することが可能です。 |
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| なお、財形住宅融資には、図表５のように、独立行政法人の雇用・能力開発機構が事業主等を通じて行う「財形持家転貸融資」と、住宅金融公庫が行う「財形直接融資」の２つのタイプがあります。 |
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事業主等に財形融資制度がある場合は、前者の転貸融資。申し込み窓口は勤務先や福利厚生会社（財形住宅金融株式会社）となります。公務員の場合は共済組合等に申し込み。事業主等に財形融資制度がない場合が後者の直接融資。窓口は公庫の取扱金融機関です。
既に財形貯蓄をしている人、これから始めようとしている人も、有利な貯蓄兼融資として検討してみるといいでしょう。 |
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