情報提供日／2007年3月7日

　フラット35の融資機関の一覧では、都市銀行・地方銀行・第二地方銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫という従来の金融機関に当てはまらないところを“保険会社・モーゲージバンク等”と分類しています。
　保険会社は07年2月現在、三井住友海上火災保険・あいおい損保の二社のみ。いずれも損害保険会社で、今のところ生命保険会社はありません。

　モーゲージバンクというのは、預金を集めて融資をするのではなく、投資家に債権を売る証券化の手法を活用したローンを扱う会社のこと。主に住宅ローンの貸し出しを専業にする融資会社で、この3〜4年の間に日本に登場した新しい“バンク”です。
　もう一つ、既存の金融機関とは違う“バンク”といえるノンバンクも進出しています。ノンバンクのバックボーンは多様ですが、フラット35を担うのはクレジットカード会社や信販会社、リース会社などが多いようです。
　モーゲージバンクとノンバンクを、ひとまず“モーゲージバンク系”と呼んでおきましょう。

　融資会社の種類による違いとは別に、フラット35を検討する際に注目したい点があります。それは、融資の対象や申し込み資格による制限のために、「提携型」と「独立型」に大きく2つに分かれることです。
　提携型というのは、特定の不動産会社やハウスメーカー、ホームビルダーなどと提携関係を結び、その会社の住宅購入や建築を対象に融資するもので、申し込みの窓口も提携先を通すケースが一般的。ですから、取得を検討している住宅が、一定の限られた提携先に当たるかどうかが、まずポイントになります。

　全宅住宅ローンの場合、全国47都道府県宅建協会に加盟している会員の不動産会社11万社が提携先ですから、提携型といっても窓口や購入対象に関する制約は、他に比べて小さいといえるでしょう。
　異色なのは、公庫なき後に唯一の公的融資となる財形融資の担い手である財形住宅金融。保険会社でもモーゲージバンク系でもありません。申し込み資格を限定しているわけではありませんが、同社への出資会社に勤務している人でない場合は金利が大幅に割高になるので、便宜上、提携型に分類してあります。

　一方、独立型は、窓口や融資対象を限定せず、インターネットからの申し込みも可能になっているケースがほとんど（対象エリアが限られている場合はあります）。設立母体も多様です。
　たとえば、協同住宅ローンはもっとも早い時期からフラット35を扱い始めたモーゲージバンクのひとつ。農林中央金庫を始めとするＪＡバンクグループです。ＳＢＩモーゲージは、文字通りモーゲージバンクの走り。同社は、自社扱いのローン商品だけでなく、提携先の金融機関の商品とのマッチングも行うコンサルティング業務も手掛けています。日本モーゲージサービスも同様のサービスをしています。

　住宅性能表示制度の評価機関が母体になっているモーゲージバンクが優良住宅ローン。楽天モーゲージは、楽天と新生銀行が共同で設立しました。ファミリーライフサービスは中堅建売業者が母体、またジェイ・モーゲージバンクも中堅デベロッパーと提携していますが、いずれも融資対象を限定していません。
　ノンバンクの住信・松下フィナンシャルサービス、オリックス、ＮＴＴファイナンスは、フラット35以外にも多様な金融商品を扱っています。

　次に、それぞれの融資会社の内容について比べてみましょう。といっても、フラット35の基本的な融資条件は同じ。違うのは適用金利と、融資手数料です。実は、後者の融資手数料の違いが支払い総額に大きく影響しますので、見落とさないようにしてください。

　次に融資手数料を考慮に入れた比較をしてみましょう。銀行系の場合は、融資金額の大きさにかかわらず手数料を定額制にしているケースが多いようですが、モーゲージバンク系では、融資額に対して一定の割合をかけた従量制もしくは定額制との選択制が主流です。
　従量制の場合、融資額が大きくなると手数料も多額になりますが、その分、金利が抑えられているため、「利息の先払いタイプ」ともいわれます。金利と手数料率の組み合わせを複数パターン用意しているケースも少なくありません。図2−2は、金利が一番低くなるパターンで試算してあります。

　これを見ると図2−1の表面的な適用金利で比較したランキングとはまるで違う結果になることがわかります。手数料も加えた総支払額で比較することが重要です。
　実はモーゲージバンク系では、楽天モーゲージのように楽天市場で買い物に使えるポイントを付与するなど、手数料以外にさまざまなサービスを付加しているケースも少なくありません。詳しい資料を見比べて総合的に判断することが大切といえるでしょう。