購入するときには複数の税金がかかりましたが、売却したときに関係するのは1種類だけ。買ったときより高く売って得た売却益（譲渡所得）に課税される譲渡税です。所得に対して課税される所得税・住民税の一種ですが、給与所得や事業所得などの他の所得とは別にして、分離課税されます。

　課税の基になる価格は、売却価格から購入価格を差し引いた金額ではありません。図1のように計算して得られる譲渡所得です。購入価格は取得費の一部で、その他のさまざまな経費も考慮に入れてくれます。

　買ったときに支払った印紙税・登録免許税・不動産取得税などの税金、購入後にリフォームで更新した設備費なども含めることができます。もちろん取得費にカウントするためには、領収書などの書類が必要ですので、大切に保管しておいてください。
　買った時期が古くて、売買契約書などの書類が残っていないために購入価格が曖昧なケースなどは、売却価格の5％相当額を取得費にしてもよいことになっています。また、実際の取得費が売却価格の5％を下回ってしまう場合は、5％で計上することが可能です。

　なお、建物や設備は買ったときそのままの金額ではなく、減価償却費相当額を差し引く必要があります。経過期間が長いほど、少なくなるわけです。また、居住開始後の借入金の利息、修繕などのメンテナンス費用、固定資産税・都市計画税などの保有税は、取得費に参入できません。

　譲渡費用は、自宅の売却にかかわる諸経費です。通常、不動産会社に売却依頼をすることが多いので、仲介手数料が中心になるでしょう。土地が借地権の場合は、地主から売却の承諾を得るための承諾料、ないしは借地契約の名義書き替え料を譲渡費用に計上できます。承諾料は、借地権価格の1割程度のケースが多いようです。

　前記のように計算された譲渡所得から、マイホームの場合は3000万円の特別控除額を差し引くことができます。これを控除した後の課税譲渡所得に対して税率をかけたのが譲渡税です（譲渡所得に対する所得税と住民税を合わせたものを便宜上、譲渡税と呼びます）。

　このとき注意したいのは、譲渡所得は、所有期間が5年を超えるかどうかによって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、それぞれに適用される税率が違うこと。短期のほうが税率は2倍近くも高くなっています（図2参照）。
　さらに、長期譲渡所得のうち、土地と建物の両方の所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例が適用されます。通常、長期譲渡所得の税率は20％なのに対して、特別控除後の課税譲渡所得が6000万円までの部分については14％になるのです。

　なお、3000万円特別控除を受けるには、図3のような条件をクリアする必要があります。普通に住んでいたマイホームを売却する場合には、ほとんど問題ありませんが、しばらく住まなくなったり、家屋を取り壊したりした場合などには注意が必要です。
　前述のマイホームの軽減税率の特例の条件も、所有期間の他は図3とほぼ同様です。また、マイホームの軽減税率の特例は、3000万円特別控除と同時に適用を受けることができます。

　一般的なマイホームで3000万円特別控除を使えれば、多くのケースでは課税譲渡所得がゼロになり、譲渡税もかからないケースが多いかもしれません。ただ、取得時期が古いとか、高額な住宅の場合、3000万円特別控除を使っても、多額の譲渡所得が出る可能性はあるでしょう。仮に、課税長期譲渡所得が2000万円なら、税額は400万円にも上ります。

　これに対して、図4のような条件をクリアすると『特定のマイホームの買い換え特例』が利用できます。これを使って売却価格より高い住宅に買い換えれば、仮に売却益が1億円あっても、その時点での譲渡税はかかりません。
　ただし課税が免除されるわけではありません。この特例は“課税の繰り延べ”ですから、将来、再び売却することがあれば、その時点で課税されることに注意してください。
　とはいえ、買い換えた後にずっと住み続けていれば、いつまでも繰り延べられて、実質的に譲渡税がゼロになるわけです。使いこなせば有効な特例になるといえるでしょう。

　なお、売却価格より低い金額の住宅に買い換えた場合は扱いが異なります。これについては次号で、売却損が出たケースと併せて紹介します。

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