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【プロフィール】
Ｙ・Ｈさん（35歳）
夫（38歳・地方公務員）と子ども（3歳）の3人家族。2004年2月に築22年の中古マンション（世田谷区）を購入。子どもが生まれるまで金融関係の会社に勤めており、パソコンソフトのEXCELを駆使して資金計画を検討するなど、無頓着で何もしない夫をよそに、終始、マイホーム購入の主導権を握っていたそう。 |
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| 今回は、中古マンションを購入したＹ・Ｈさんの体験談です。どんなふうに資金計画を立てたのか、どんなところで苦労したのか、じっくり伺ってみましょう。 |
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--購入した物件に決めたキッカケは？
Y 雑誌によく出てる“ブランドマンション”っていうんですか、中古の有名な物件の売り出しのチラシが入ってきて、旦那とオープンルームを見に行ったのが最初です。私、けっこう住宅雑誌を見るのが趣味で、家の近くに、住宅評論家が前にプランを誉めてた中古マンションがあって、記憶に残ってたんですよ。狙ってたのが“来た〜”って感じでした。 |
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--いくらで売り出されていたんですか？
Y 4480万円です。築22年でちょっと古いんですけど、東急田園都市線○○駅から徒歩10分で、84平米もあったので妥当かなと。私はその場で買う気になっていました。でも、旦那が高いんじゃないかって。彼、自分が買えるのは2000万円台くらいだと思っていたみたい。特に根拠なく、なんとなく。私は4000万円台も圏内だと考えていたんですけどね。 |
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--ずいぶんギャップがありますよね。年収は？
Y 700万円くらいです。
--それくらいだと、2000万円台は控えめ過ぎますけど、3000万円台くらいまでが無難でしょうかね。頭金が少ないと住宅ローンが増えてかなり厳しくなる。仮に4000万円を金利3％、30年返済で借りると、年収700万円なら、ローン返済率が30％近くになっちゃう。
Y ですよね、普通なら躊躇するかも。でも、うちの場合、住宅ローンは2000万円くらいだと読んでたんです。
--残りは頭金？ ずいぶん余裕ありますね
Y 旦那には言ってなかったんですけど、ＯＬ時代からの貯金がけっこうあって・・・。忙しくて使う暇なかったし、結婚しても子どもが生まれるまではバリバリ働いていましたから。10年で2000万円ちょっと貯めてました。旦那も驚いてましたね。 |
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--それでＹさんが、ご主人に資金計画の根拠を示して購入しようと説得したわけですか？
Y そういう形になりますね。オープンルームから一旦、家に戻って、2000万円借りた場合のローンの試算を出したんです。
--ローンシミュレーターとかを使って？
Y いえ、自分でEXCELの財務関数を使って、金利とか返済期間とかの条件を変えて、20〜30パターンの数字を出しました。 |
--ほ〜、すごいですね。
Y そんなに難しくないですよ。会社ではもっと複雑な財務関数を使っていましたから。
--金利は、変動金利で計算したんですか？
Y いえ、変動は嫌だったので固定にしました。仲介会社の営業マンは、変動金利の2.375％、35年返済で試算を出してきますよね。表面的な返済額は安く見えますけど、金利が上がった場合のリスクがあるので。 |
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--2004年当時だと、まだフラット35は普及してませんし、金利も高めでしたよね。固定金利というと公庫ですか？
Y いえ、銀行の5年固定です。2.8％だったんですけど、金利優遇が0.7％あって、実質2.1％になるときだったので。それで計算すると、返済期間を20年にしても、ローン返済率を20％以下に抑えられるんです。
--ああ、完全固定じゃなくて、固定金利期間選択型ですね。公庫は検討しなかったんですか？
Y フラット35は、その頃はまだ名前が違いましたよね、金利も3％台で高かったと思います。公庫は、2％台半ばでしたけど、11年目から3.5％にアップする段階制金利でしたから、どうかなぁと思ったのと、実は金利の条件が良くても、公庫は借りられなかったんですよ。 |
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--どうして？ 築年要件とか？
Y 築年数は大丈夫なんですけど、中古マンション向け融資の条件の一つに、修繕積立金の制限があるんですね。築17年以上の場合は1万円以上。でも、このマンションは1万円に満たなかったのでダメでした。旦那には最初、公庫も検討してるって言ってたんですけど、ダメだったことを知らせたら「初めからきちんと調べておけよ」って、かなり怒られました。自分は何もしないくせに〜。
--ははは、災難ですね。ところで固定金利期間選択型の場合、固定期間が終わったときに、金利が上がるリスクもありますけど、それは不安じゃなかった？
Y 考えましたよ。過去十何年かの金利の動きを見て、その中間ぐらい、5％になったらどうなるかを計算してみました。 |
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--金利上昇の影響は？
Y 月々1万円数千円の増加ですから、それなら耐えられるかなと思いました。それに、繰り上げ返済をして、少しでも元金を減らしておけば、金利が上がったときの影響を減らせるという意識もありましたね。
--なかなか考えていますね。それで、ご主人の反応は？
Y 「いいんじゃない？」って、サラっと。
--完全に“お任せ状態”ですね。頼りにされてる。で、2000万円を2.1％、20年返済で借りる資金計画で、購入したわけですね。
Y いえ、実は借りたのは1000万円なんです。
--えっ？ どうして？
（続きは次回で） |
| illustration：パイナップル遠藤 |
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